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① 商业地产常识

商业地产常识

1、商业地产

商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。

2、商圈

商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。

3、什么是CBD

CBD的全称是Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。

4、购物中心

世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。
通常说的Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL；而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。

5、大卖场

一般来说，对大卖场(hyper－market)的定义是：卖场面积至少在2500平方米以上，出售品种繁多的食品及非食用类产品。大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市。在商品的综合性上逊于大型综合百货，在价格上逊于仓储式超市，但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特色的商品。

6、商业街

商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种。
都市商业街——如北京王府井步行街、上海南京街等。都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位。
主题商业街——如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等，其主要表现形式即同类业态的汇集，大多分布在道路两旁，同业态的经营品种非常丰富。
特色小街——如一些社区的底商、写字楼的底商，由于经营较具特色，所以除满足社区的消费需求外，还辐射到周边一定范围内的区域，久而久之，街区氛围便自然形成。

7、主题商场

其实，什么是主题商场，目前在业界尚未有定论。厦门大学管理学院任孟林明教授认为，从理论上说，主题商场没有明确的概念；但主题商场起码应该具备三个基本要素，一是发生商品交易行为；二是聚集一类主商品，其它种类为辅，能够让消费者广泛选择；三是不同于专卖店，商场必须由相似主题、不同特色、不同服务、不同品牌的商品聚集而成。同时有专家认为，主题商场与传统的百货商店最大的不同，在于它以专业经营为特色。整个商场的商品只突出一个主题。主题商场是一种全新的理念，不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。

8、“销控”

销控，即房产商保留房源，一般项目多少都会有一定比例，留至项目结束再卖。部分房产商宣称已经卖光楼盘的销控房，年关悄然低价入市，且价格低于市场价，眼急手快者得。在一个楼盘的产品当中，由于位置、户型等方面因素的不同，自然有优劣好坏之分，“销控”通行的情况是优先出售户型或者位置等条件不是很好的产品，而把好位置、好户型的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售。从而规避了这些户型无法销售的风险，也有利于好的产品在后期卖出更高的价钱。

9、空置率

国际上的空置率是指市场上现有卖不出去的房子(包括开发公司和业主卖不出去两部分)数量，与全社会所有存量房的数量之比。我们现用的空置率计算方法是，开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工数量之比。其中商业地产包括显性空置率、隐性空置率。所谓显性空置率是指商铺从开发商这一步开始，就没有租售出去；隐性空置率则指从开发商手里已经租售出去，但后面没有实现商业地产的商业经营价值，包括不得已转做住宅或商务办公用途的情况。

10、进深

在建筑学上进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。常识上说，商铺的门面越宽越好，但是，并不能因此而疏忽了商铺进深的重要性，进深是指与商铺门面垂直的商铺营业深度。一般说来，同样进深的店铺，门面宽度越宽，商业价值越高，可是，若进深未达到商铺经营所需要的起码要求，门面再宽，也无法发挥店铺的经济效用。通常情况下，店铺的进深不得少于4米的一开间门面宽度，也不得深于20米的深度，否则，均会使得店铺的经营受影响。

11、层高

层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

12、产权式商铺

产权式商铺是一种全新的投资概念，以“现金回报+独立产权+服务馈赠”的模式出现，产权式商铺是一种新的投资产品。产权式商铺的特点是产权分散，统一管理、统一招商和统一租赁，甚至还为投资置业者包租。当然，也允许投资购买商铺者自己出租，但经营项目不与商场总体布局相差太远。投资者可以从经营者处获得租金回报，经营者以统一的形象对外经营，抗风险的能力大为提高，达到业主与发展商双赢。

13、招商

招商其实就是招商引资。招商是当今经济一体化趋势日益加强的形势下广泛运用的一种经济交往方式，需要跨学科、跨专业的专业知识。招商策划是运用招商人员的知识和智慧，筹划一系列活动去吸引外来资金项目落户的活动。

14、返租卖铺

返租卖铺只是房地产的一种营销手法，在上世纪九十年代中期时由香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。为降低投资门槛，产权往往被分割得极小。由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼。因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。

15、虚拟产权式商铺

在商铺销售市场，我们常常见到一些非常诱人的返租销售及投资回报对比广告，如“10年返租”、“投资回报率高达15％”等等，这些广告在实际销售运用上，往往会收到很好的效果。这种以借助大商家承租商场、发展商长期包租的销售模式，简称为“虚拟产权式商铺”销售。

16、售后包租

售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报。售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中，售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。

17、框剪结构

框架—剪力墙结构，称为框剪结构，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。框剪结构的变形是剪弯型。众所周知，框架结构的变形是剪切型，上部层间相对变形小，下部层间相对变形大。剪力墙结构的变形为弯曲型，上部层间相对变形大，下部层间相对变形小。对于框剪结构，由于两种结构协同工作变形协调，形成了弯剪变形，从而减小了结砍的层间相对位移比和顶点位移比，使结构的侧向刚度得到了提高。

18、剪力墙结构

剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。

19、物业管理

广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的含义则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。

(1)物业管理的对象是完整的物业，指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业。

(2)物业管理服务的对象是人，即物业的业主和用户，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人。

(3)物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能，延长使用寿命，完善物业环境，使其正常使用，力争保值、增值。

(4)物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务。

(5)物业管理同社区建设密切关联。物业管理可以同创建“文明小区”、“安全小区”、“卫生小区”建设结合起来，创造“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，实现物质文明和精神文明的统一。

20、节点

节点是规划学用语，指观察者步行进出、经过的集中焦点，一般是指交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。

21、地标

地标与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。

22、区位

综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。

23、板块

板块住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。

24、设计先于开发

开发商业地产要先确定经营模式、服务对象和商品定位，再按经营业态的需求进行建筑规划设计。如果沿用住宅开发的思路和模式，商业地产很难成功。

25、科学理性经营

收益性物业重在后续的经营。发展商要强化经营意识，和商家之间做到配合共赢。商业的经营有其自身的规律，必须按规律进行专业化操作。如果地产开发商将商业地产当成房产来租售，贪图短期利益，就违反了商业地产开发的规律，也不能保证项目长期运作和可持续经营。在这方面，开发商树立科学的商业经营观念和学会尊重商业经营的规律是非常重要的。

26、底商

底商是指住宅的第一层、第二层。一般住宅，特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低。开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。典型的代表，如天下城和鑫苑名家社区的底商，因为未来都有总面积近百万平方米的住宅、数千个住户做依托，投资者对底商的发展前景基本看好，项目销售由此被带动。

27、宏观调控

宏观调控亦称国家干预，是政府对国民经济的总体管理，是一个国家政府特别是中央政府的经济职能。它是国家在经济运行中，为了促进市场发育、规范市场运行，对社会经济总体的调节与控制。宏观调控的过程是国家依据市场经济的一系列规律，运用调节手段和调节机制，实现资源的优化配置，为微观经济运行提供良性的宏观环境，使市场经济得到正常运行和均衡发展的过程。宏观调控的主要内容包括：①国家合理地制定各项经济政策和措施，如制定经济和社会发展战略、方针、制定产业政策，以控制总量平衡，规划和调整产业布局；制定财政政策和货币政策，调节积累和消费之间的比例关系，实现社会总供给和社会总需求的平衡，控制货币发行，制止通货膨胀；建立和完善适应市场经济发展的制度、收入分配制度和税收征管制度等。②国家正确运用价格、税收、信贷等经济杠杆，调节国民收入的分配和再分配，从经济利益上诱导、协调和控制社会再生产各个环节等。③科学地编制各项经济计划，使经济计划建立在有充分科学根据的基础上，使其在中长期的资源配置中发挥应有的作用，弥补完全依靠市场配置资源的不足。

28、营销模式

一般来说，营销模式划分为广义营销模式和狭义营销模式。广义营销模式是指通路所采取的商业形态，如药店、医院、电视直销等；狭义营销模式指的是产品获得消费者信任的一种沟通方式，它是与产品的虚拟价值密不可分的。

29、REITs

REITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起，由专门管理机构操作，独立的机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金。（详见本期第64页《REITs的来龙去脉》）

30、融资租赁

融资租赁其实和分期付款没有什么太大区别，只不过在租期结束时，租赁物件的产权转移给施工单位。现在已经出现的“分期付款，约定产权转移”和“以租代售”就是这个基本模式。他是通过所有权和使用权分离的特征，解决施工企业信用度不高的问题，在国外已经成为第二大融资渠道，大部分中小企业都是通过融资租赁解决。因此融资租赁和传统租赁不同的是：它可以通过租赁销售，也可以通过租赁融资。这是我们传统租赁所不能解决的。

更详细：http://www.cre123.com/sydccs.asp

② 一个深刻真理的反面，可能是一个更深刻的真理

阅读下文前请确认以下两点：

本文并不涉及任何投资建议，任何投资都有风险，并且你的一切投资都是自己选择的结果；

我个人持有一定数量的数字资产，请注意我的言辞可能有不适当的倾向性。

最近听了一期《冬吴同学会》，内容主要就是通过以下几点揭示比特币的风险：

最后通过巴菲特的话告诉大家——比特币不能代替货币

冬吴同学会链接：http://www.qingting.fm/channels/217812/programs/8301241

这些话有道理么？

我认为是有的，甚至可以说每一条都是在反应事实，甚至真的是在切切实实的发生的。

这里所谓的不安全其实就是说如果你丢了自己钱包的私钥以及12个助记词，那么你钱包里面的资产就没了。

同样，如果你发送虚拟货币时写错了对方的地址，那么你的资产也没了。

记住，这真的是没了（概率几乎为零），你不能像现实生活中银行卡密码丢失或者错误转账之后去求助银行。

虚拟货币采用的是分布式记账，不像一行一样是中心化记账。

人们经常说币圈一天，股市一年。

就是强调的虚拟货币的波动性，它们往往可以一天走出股票一年的波动效果。

如果比特币的波动如此之大，那么又如何通过它去计价呢？

你今天卖的东西0.1个比特币，明天就变成0.05个，涨了你觉得高兴，可是人家万一要是跌了呢？明天0.2个比特币，你可怎么办？

并且至今比特币也依然是通过USDT和BitCNY计价的，因为他们是稳定的。

币圈有这样一个说法，有40%的比特币存在于1000个账户之中。

我们知道股票市场一家上市公司的前几位的大户是要公示的，可是拿着40%比特币的人是谁，至今尚未可知。

也就是说虚拟货币的价格是可能被恶意操纵的。

举个极限的例子，你如果发行了某个货币10亿个，你只那其中的一个去成交，剩下的999,999,999个都拿在手里，那么流通的那个币买到1元就是是个10亿富翁，买到10元就是百亿富翁，买到1000元你就是世界首富。

市值也许那么多，可是，你真的可以把这999,999,999个代币卖出去么？

也就是市值真实性存疑，毕竟那些大户，比如比特币创始人中本聪的50万比特币是至今没有动过的。

人们经常说比特币的价值来源于人们对于数学的信仰，对于密码学以及新技术的信任。

虽然数学定理是完全没有办法被推翻的，可是技术的革新是在不断演进的，未曾停止。

也许比特币技术在5到10年前比较先进，可是现在来看已经完全不能满足现实的需求了。特别是其2M的贷款，已经被人们广泛诟病。

这也就是为什么IFO（比特币分叉币）层出不穷出现的原因。

就是新技术不断的对老技术发起挑战。

橡树资本（通过长期稳定的高回报得到业内认可的公司）以为创始人的话说的很到位——财务小白，追求风险，痴心妄想。

最后，梁冬老师和吴伯凡老师通过巴菲特的话告诉大家，比特币所谓的世界银行的愿景是根本就实现不了的。（比特币现在更多的被当作储值工具）

这个讨论似乎是针对比特币的，可是就像你谈区块链不能不提比特币，同样说比特币也不能不提区块链。也就是说如果你能通过证据证明今天的比特币不能取代法币，世界银行是个谎言，那么你就能惯性的推导出区块链整个行业就是一个谎言。

这个逻辑显然是存在误区的。

互联网发展初期也极其疯狂，甚至出现了互联网泡沫，泡沫的破裂带走了大量的公司，即使那些早期的巨头。

可是在那之后呢？却迎来了互联网行业的快速发展，涌现了大量优质的公司。

区块链行业也是一样的，你不能因为比特币本身的缺陷就去否认它的价值所在。毕加索的画也想比特币一样，流动性低、大量拥有者不去出售、技术落后，可是这也并不影响它的拍卖价格不断创造新高啊。

区块链行业的巨大价值就是在以它降低了信用的成本，完成了现实世界无法实现的很多事情。

罗胖在2017年跨年演讲是曾说到，2017是一个效率的一年，无论是快递行业、送餐行业甚至公交车上的超市，都是想第一时间把有你需要的所有东西都送到你眼前。

那么区块链能否提高现实世界的效率呢？

答案是——必然的！

MediShares（MDS，第一个区块链互助保障合约）可以降低保险的运营成本，所有的理赔都可以在区块链上自动进行，你以前想在非洲这样的国家建立互助互助保障业务，需要在那里建立一套完整的像支付宝一样的支付系统，现在有了区块链，你就完全不用如此去做了；

Cybereits（CRE，第一个把房地产区块链化的产品）可以降低房地产行业的运营成本，交易效率，使得房地产这个无效市场（不能及时反映出供需要求）更加有效；

Theta（RBC）可以发展中国家直播带宽问题，降低CDN（内容分发网络）价格，解决低效视频生态，增加广告主、KOL（意见领袖）、用户三方的透明性；

......

请记住，区块链是真的可以解决现实生活中的问题的，可以提高现实世界的效率的。

如果这个新技术真的可以提高效率，改变人类生活质量，那么它的价值就是毋庸置疑的。

你不能因为一个即使是它当前最大的一个应用的实现渺茫、存在各种问题就质疑整个价值互联网体系存在意义。

请记住

诺贝尔物理学奖得主尼尔斯·波尔说，“ 一个深刻的真理的反面，可能是一个更深刻的真理。 ”

③ 快递公司运营流程

运输企业经营物流的模式分为两大类：

1.以内部扩张为主的经营模式，内部扩张是企业利用内部资源发展物流的经营形式。

2.利用企业外部一切可控的、可利用的、有协作关系的以及在竞争关系的所有资源来发展物流，主要有四种模式：供应链合作模式、供应商分销商合作模式、虚拟经营模式和特许连锁经营模式。

快递公司业务的操作流程：

1、确定和预约需要快递物品的日期。

2、整理物品、做物品清单、包装包裹(可由我司代为包装和免费提供物料，需提前预约)。

3、准备收件方信息，包括收件人姓名、地址、电话等。

4、我司安排收件人员(以下简称为B)上门收取包裹、客户提供收件方信息详细填写包裹托运单据、提交物品清单以做申报海关之用。

5、B返回公司，包裹交由出口部(以下简称C)并作交接清单，由C签字后交于B，C部门开始操作入单，分拨出口，全程跟踪。

6、B将交接清单交A， A通知客户包裹已揽收至公司。

7、目的地派送至收件人处，收件人确认包裹内物品完好同意签字接收。

(3)cre虚拟货币扩展阅读

中国快递业企业分为四类。

第一类是外资快递企业，外资快递企业具有丰富的经验、雄厚的资金以及发达的全球网络。

第二类是国有快递企业，国有快递企业依靠其背景优势和完善的国内网络而在国内快递市场处于领先地位。

第三类是大型民营快递企业，大型民营快递企业在局部市场站稳脚跟后，已逐步向全国扩张。

第四类是小型民营快递企业，主要经营特定区域的同城快递和省内快递业务。

参考资料

快递-网络