弘潤瑞安中心去化率

『壹』 房企年報：拼規模擴張不再 降「檔」求穩成關鍵

業內人士表示，在行業下行疊加「三道紅線」新規的壓力下，房企控負債、降杠桿壓力增大，規模房企的業績目標會更趨謹慎，規模房企增速放緩是常態。

增收不增利 凈利潤率下滑明顯

同花順數據顯示，截至3月30日，申銀萬國行業分類下，已有35家房企發布2020年年報。35家房企2020年營業總收入達10198.93億元，較2019年增長20.85%;凈利潤合計984.03億元，較2019年的1050.38億元減少6.31%。從凈利潤率來看，35家房企中有25家出現下降，佔比達71.4%。

具體來看，招商蛇口2020年營業收入1296.2億元，較2019年增長32.71%;但歸屬上市公司股東凈利潤為122.53億元，較2019年下降23.58%。信達地產2020年實現營業收入258.64億元，同比增長32.79%;凈利潤17.44億元，同比下降31.77%;歸屬母公司凈利潤15.02億元，同比下降35.12%。

對於利潤下降，招商蛇口表示，公司規模擴大，報告期內房地產項目結轉收入規模相應增長。但受行業利潤率下滑及房地產業務結轉產品類型不同的影響，房地產業務結轉毛利率較上年有所下降。

大悅城凈利潤則出現虧損。大悅城2020年營業收入384.45億元，較2019年調整後收入增長13.76%;但歸屬上市公司股東凈利潤虧損3.87億元，較2019年大幅下降118.88%;歸屬上市公司股東扣非凈利潤虧損5.01億元，同比下降140.72%。

大悅城方面表示，歸母公司凈利潤下降，一方面是由於本年結算項目中低毛利項目佔比提高，商品房銷售毛利率較2019年的38%下降約10個百分點;另一方面，受宏觀調控及疫情影響，公司部分在建在售項目銷售價格未達預期，個別項目因疫情工期延誤，成本增加，公司對相應資產計提了減值。

榮安地產2020年實現營業收入111.78億元，較2019年增長67.77%，但利潤並未增加。數據顯示，2020年歸母公司凈利潤為17.42億元，較2019年的18.89億元下降7.75%。

監管緊綳 降杠桿成「必選項」

「三道紅線」政策影響正在加深。中國房地產業協會、上海易居房地產研究院發布的相關報告顯示，500強房企2020年資產負債率均值為78.77%，同比下降0.89個百分點，為2012年以來首次下降;凈負債率均值為85.08%，同比下降11.62個百分點，相比2019年有大幅改善。

2020年8月，住建部、央行聯合召開房地產企業座談會，對12家試點房企有息負債規模設置了「三道紅線」，包括剔除預收款後的資產負債率大於70%，凈負債率大於100%，現金短債比小於1倍。依據「三道紅線」觸線情況，房企將被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設定有息負債的增速閾值，四擋有息負債規模年增速分別設限為0%、5%、10%和15%。

此外，除了招商蛇口、華僑城、瑞安房地產、路勁、合生創展、SOHO中國、大悅城、龍湖、信達地產、中海地產、華潤置地等仍保持「零踩線」外，越秀地產、金輝控股、中國金茂、遠洋集團、五礦地產、龍光地產、建發國際、明發集團、弘陽地產、佳源國際、世茂集團、中駿集團通過調整結構，升級綠色，躋身「零踩線」房企。

並不是所有房企都實現降檔。目前來看，時代中國、美的置業、旭輝、花樣年、正榮地產、新城控股、上置集團、禹洲集團、新力控股、中國奧園等維持黃檔，首創置業保持橙檔，富力地產、陽光100中國仍在紅檔之列。

遠洋集團相關人士表示，「三道紅線」政策的出台將深刻影響行業發展趨勢和房企競爭策略。從中長期來看，行業仍將面臨一系列考驗，市場規模雖有一定增長空間，但行業將進入慢增長周期，從財務杠桿驅動的高速增長邁向穩定均衡高質量增長。在行業集中度加速提高且階段性盈利下降的明確趨勢下，現金充裕、財務穩健的房企將獲得更多優質市場資源和發展機遇，注重企業內生力、穩健經營、打造極致產品與服務的房企優勢將進一步凸顯。

從富力地產來看，2020年公司加大變現力度，以加速去杠桿，雖然凈負債率同比下降68.7個百分點，但凈負債率仍高達130.2%。富力地產董事長李思廉表示，集團將繼續尋求合作夥伴，共同投資或合作，以減輕項目風險，進一步降低總負債水平，改善資本狀況。

「下一步，首創置業會繼續把控負債，降杠桿，確保現金流的穩健。」首創置業副總裁兼財務總監范書斌表示，從長期來看，「三道紅線」對房地產行業及房企具有積極作用，有利於房企更加註重抗風險能力的提高，優化資產結構，實現 健康 可持續發展。

范書斌表示，首創置業已經啟動減債計劃，全力降低杠桿水平，嚴格控制債務規模。未來公司將持續改善「三道紅線」指標，爭取盡快達標。

集中供地落地 資金優勢是關鍵

今年2月，自然資源部發文對重點城市實施土地供應兩集中政策，即集中發布出讓公告，集中組織出讓活動，原則上公告每年不超過3次。業內人士稱，上述重點城市涵蓋4個一線城市和18個熱點二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。

隨後青島、鄭州等多地發文確認政策細則，天津、長春、福州、南京等城市明確年內3次集中掛牌的具體時間。3月15日，長春集中掛牌出讓51宗首批經營性用地，總佔地面積達400萬平方米。

中指研究院企業事業部研究副總監劉水表示，上述22個重點城市均為核心一二線城市，是我國經濟最發達、產業結構與人口規模最具吸引力的地區，住房需求旺盛。據統計，2020年22城商品房銷售額佔全國商品房銷售額的比重為39.9%，22城住宅用地出讓金佔全國住宅用地出讓金的比重為37%，佔比均近四成。

劉水說，從此前數據來看，2020年百強TOP30房企在22城拿地金額占企業總拿地金額比重為56.5%。22個重點城市中，杭州、北京、蘇州、廣州、上海等城市較受TOP30房企青睞。

雅居樂集團副總裁王海洋表示，集中供地政策是我國房地產調控長效機制之一。雅居樂將加強對市場的分析，提前規劃城市投資布局和拿地方向，以投資更多優質土地。

世茂集團董事局副主席、總裁許世壇表示，22城集中三次供地政策是穩地價、穩房價重要措施，企業可以在穩定、理性的土地價格上獲取更多優質項目。

劉水表示，集中供地政策使得企業短期資金壓力增加，面對單次大量供地時，企業需要對城市發展趨勢及板塊價值進行科學研判。

萬科董事會主席郁亮表示，「兩集中」和「三道紅線」政策對行業來說，最大的變化是住房回歸居住屬性、房地產回歸實業屬性已有明確、清晰的趨勢。

CRIC研究中心報告指出，在「房住不炒」長效機制下，房地產行業發展方向變得清晰，預計未來將步入無增長時代。從企業業績預期來看，自2018年以來房企銷售目標總體謹慎，目標增速回落，行業平均目標增長率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%。

整體來看，在行業下行疊加「三道紅線」新規的壓力下，房企控負債、降杠桿壓力增加，規模房企的業績目標制定會更趨謹慎，整體的目標增長率也將趨於平穩。預計隨著房企投資和規模擴張的動能降低，規模房企增速放緩將成為常態。

世茂集團：繼續深耕大灣區 目標直指3300億元

3月30日，世茂集團發布2020年業績報告，2020年實現收入1353.5億元，同比上升21.4%;期間毛利396.7億元，同比上升16.2%，毛利率為29.3%;核心業務利潤191.4億元，同比上升24.9%。

世茂集團董事局副主席、總裁許世壇表示，2021年世茂可售資源超5500億元，以去化率60%計算，銷售目標為3300億元，期望增幅達到10%以上。

銷售超預期 謹慎購置土地

2020年，世茂集團全年合約銷售額3003億元，同比上升15.5%;累計合約銷售面積1712.6萬平方米，同比上升16.8%。值得一提的是，期內整體可售貨值去化率達63%，連續4年實現高品質增長。

從土地儲備來看，截至2020年12月31日，世茂集團土地儲備約為8175萬平方米，其中2020年新增土地儲備1535萬平方米。

「審慎補充優質土地儲備。」世茂集團相關負責人表示，對於拿地，世茂集團奉行審慎而積極的投資戰略。2020年上半年，受疫情影響，土地市場成交降溫，世茂集團積極把握機遇，增加土地儲備1232萬平方米，佔全年新增土地儲備80%。隨著疫情受控及在較寬松的貨幣環境下，土地市場在2020年下半年持續升溫，地價居高不下，世茂集團補充土地儲備趨於審慎。

截至目前，世茂集團擁有項目434個，分布全國逾100個核心城市。土地儲備貨值已達1.38萬億元，同比增長6%，可滿足3年以上開發需求。在貨值分布上，一二線佔比72%，強三四線佔比18%。具體來看，大灣區貨值3950億元，長三角貨值3450億元，華北區貨值2500億元，福建區貨值2400億元，土儲優質均衡，抗風險能力強。

對於此前22城採取集中供地的新政，許世壇表示，在房地產市場升溫的背景下，從2020年四季度到今年一季度，長三角、粵港澳大灣區兩個區域地價增幅明顯，拿地競爭明顯。22城集中三次供地政策是穩地價、穩房價重要措施，將給資金充裕、穩健和渠道多的房企更多機會，企業可以在穩定、理性的土地價格上獲取更多優質項目。

世茂集團執行董事、財務管理中心負責人湯沸表示，世茂集團長期堅持穩健的財務政策，堅持正現金流管理，資金較為充裕。同時，世茂集團與多家銀行和金融機構 探索 地產基金模式，相信在後續集中供地上，世茂集團有拿地優勢。

躋身「零踩線」 持續優化資本結構

對於監管層提出的「三道紅線」指標，世茂集團表示，截至2020年底，世茂集團已全面達成「三道紅線」財務指標要求，成功從「黃檔」降至「綠檔」。

具體來看，2020年世茂集團凈負債率50.3%，較2019年的57.4%大幅下降7.1個百分點。剔除預售後的資產負債率68.1%，同比下降2.5個百分點;現金短債比達到1.16倍。

報告指出，世茂集團積極優化資本結構，通過適時適量配售股份和分拆物業管理業務獨立上市，擴大股東基礎，並增厚權益。此外，世茂集團債務結構 健康 ，現金覆蓋短債比例高，融資渠道穩定。世茂集團境內5年期公司債利率低至3.2%，境外10年期美元優先票據利率低至3.45%。

「『三道紅線』指標已成為集團財務內部管理指標。」湯沸表示，世茂集團一直堅持穩健財務政策，堅持有質量的增長。近年來，世茂集團已推出一系列控杠桿、保收益、增回款的措施，主動控制負債率規模。目前，世茂集團雖已降至「綠檔」，但未來仍會嚴控債務規模，優化債務結構，降低融資成本。

湯沸表示，2021年世茂集團仍將通過提升銷售去化力度、確保按揭回款、促進資金回籠等加強管控，同時合理安排投資計劃和預算，達成經營性現金流為正。

繼續深耕大灣區

報告指出，為防範潛在的金融風險，促進房地產和金融市場平穩 健康 發展，監管層仍將加快推動房地產金融監管，進一步收緊房地產行業信貸。同時，「房住不炒」主基調不變，在穩地價、穩房價、穩預期的目標下，預計房地產市場調控政策仍會持續，全國商品房銷售節奏將輕微放緩。此外，隨著新型城鎮化的持續推進，一二線城市房地產市場整體將保持平穩，三四線城市房地產市場下行壓力增加，城市分化會更加明顯。

基於上述原因，世茂集團仍將繼續深耕重點區域。許世壇表示，大灣區已經成為世茂集團最大的土地儲備地區，土地儲備占世茂集團所有土地儲備近三成。同時，世茂集團在大灣區的土地儲備多為高能級儲備，其中近600億元土地儲備位於香港，廣州核心區也有多個項目，雖然部分投資周期較長，但利潤、前景都會比較好。

中國金茂：核心財務指標實現高增長

中國金茂日前發布2020年度業績報告。2020年，中國金茂營業收入約600.54億元，同比增長39%;實現利潤121.14億元。

具體來看，雖然受疫情影響，酒店收入下滑，但房地產銷售逆市增長。年報顯示，2020年中國金茂實現銷售金額2311億元，同比上升44%，這也是中國金茂銷售收入首次突破2000億元。從銷售面積來看，2020年中國金茂合約銷售面積1129.1萬平方米，同比上升50.9%。

2016年至2020年，中國金茂銷售額同比增速分別達61.1%、42.8%、85%、25.6%、44%，連續五年位列行業TOP20房企銷售額增速排行榜第一位。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，在融資層面、土地資源等方面，中國金茂在同梯隊房企中的優勢較為明顯。中國金茂提出2020年至2022年3年的短期業績目標分別為3000億元、2500億元和3000億元，沖擊規模勢頭依然保持強勁。

負債方面，年報顯示，截至2020年12月31日，公司短期有息負債為277.7億元，貨幣資金為520.8億元，剔除受限資金，可支配貨幣資金為434.6億元，可完全覆蓋短期有息負債，短期償債風險較低。此外，公司實現凈負債率41.1%，剔除預收款的資產負債率為66.7%，低於70%的紅線。

中國金茂三項指標均滿足紅線要求，成功進入「綠檔房企」。在負債結構優化後，公司融資平均成本也由2019年的4.9%進一步降至4.42%，其中發行22億元中化大廈CMBS利率低至2.65%，25億元中期票據利率低至3.1%。

潘浩表示，中國金茂償債能力大幅上升。數據顯示，截至2020年末，中國金茂現金及銀行結余(不含受限制現金結余)約為434.56億元，同比大幅增長142.1%，公司利用增發新股、出售股權、債券融資等方式實現快速補充資金流動性。同時，通過聯營合營等方式降低表內債務，2020年公司非受限現金短債比為1.56，較上年同期改善提升約0.89，現金流管理效果顯著。

中國金茂表示，公司始終遵循以城聚人、以城促產的城市運營邏輯，積極推動兩配套、兩同步落地，改善城市形象，升級城市功能，城市運營成效得到充分認可。

截至2020年底，加上當年新獲取的7個城市項目，中國金茂所運營的城市項目累計達27個。值得一提的是，2020年全年，來自城市運營的項目為中國金茂貢獻21%的當期銷售業績，較2019年的14%有較大提升。中國金茂表示，城市運營優勢正在逐漸顯現，有效助力公司獲取優質土地資源。同時，2020年公司成功進入太原、煙台、石家莊和泰州4個新城市。在此背景下，中國金茂在全國累計進入51個城市，持有約270個項目。

另一方面，2020年中國金茂在一二線核心城市進一步占據領先的市場地位，公司在北京、上海、南京、長沙、蘇州、青島、溫州等7個城市全年銷售額超100億元。

除房地產業務外，中國金茂通過成立「地產 科技 」創新加速營、簡化創新投資流程、搭建科研管理平台、建立創新管理專業序列等舉措，進一步完善創新機制，營造支撐經營創新的氛圍，綠色戰略競爭力持續提升。截至2020年末，中國金茂累計獲得綠色建築類認證或標識219個，並在綠色智慧能源方面廣泛布局，已落地10個區域智慧能源項目和兩大數據中心。

中國金茂董事局主席寧高寧表示，在簽約銷售金額跨入2000億元規模的新階段，堅持科學至上，堅持城市運營的發展理念，未來5年中國金茂將在全新雙輪兩翼戰略指引下，強化 科技 創新，狠抓提質增效，構建公司「十四五」發展新格局。

華潤置地：逆周期實現高質量成長

3月30日，華潤置地披露2020年業績報告。2020年全年，華潤置地實現營業收入1795.9億元，較2019年增長21.2%。其中開發物業營業收入為1571.4億元，同比增長23.5%;投資物業租金收入為127.9億元，同比增長4.5%，超額完成年度目標。

華潤置地實現核心凈利潤241.4億元，較2019年增長11.6%。公司宣派末期股息每股人民幣1.102元，同比增長17.5%;全年股息合計每股人民幣1.252元，同比增長17.4%;全年派息率37.0%，較2019年提升2個百分點。

華潤置地長期穩健發展，體現出核心房企抗風險及逆周期增長實力，同時彰顯為股東切實創造長期價值回報的大藍籌擔當。

行穩致遠 綜合競爭優勢領先

2020年華潤置地實現合同銷售金額約2850.3億元，較2019年增長約17.5%，增速較2019年提升2.4個百分點;合約銷售面積1418.7萬平方米，同比增長7.1%。按全年銷售目標2620億元計算，達成率為109%。

根據貝殼研究院統計，依照「三道紅線」融資新規，作為首批約談的12家重點房企之一的華潤置地，剔除預收款後的資產負債率為59.7%，較上年增長約3.3個百分點;凈負債率為29.5%，與上年基本持平;現金短債比為2.50，較上年下降約0.53。由此，華潤置地2020年度指標全部達標，繼續保持在零踩線的「綠檔」陣營。

截至2020年末，華潤置地現金及銀行結余約894.5億元，同比增長38.3%，現金短債比為2.50，資金流動性較為充足，償債能力較強。同時，華潤置地憑借良好的信用評價和發展規模，更易獲得多渠道和低成本融資，2020年加權平均融資成本為4.08%，較2019年下降37個基點。

近年來，有關部門一直致力於建立和完善房地產市場長效機制，「三道紅線」的監管指標在此背景下產生，新的監管將改變房地產市場運行機制。

企業的競爭優勢體現在商業模式上，最終也會在盈利能力和財務指標上得到驗證。從行業主要的核心房企來看，2020年華潤置地盈利能力進一步提升，公司綜合毛利率30.9%，其中開發物業毛利率29.1%，投資物業(含酒店)毛利率66.4%。

一體多元業務生態戰略釋放價值

為順應時代變化，房地產企業嘗試多元化突圍轉型。

目前，華潤置地已經形成開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務三大主營業務與生態圈要素型業務有機聯動、一體化發展的「3+1」業務模式，打造城市投資開發運營生態圈。

從「十三五」的「2+X」商業模式，到當前「十四五」的「3+1」業務模式，重要變化就是強調輕資產管理業務(即華潤萬象生活)的重要性。華潤萬象生活於2020年12月成功分拆上市。

另一方面，近年華潤置地不斷發展代建代運營業務，截至2020年末，華潤置地累計獲取代建代運營項目超過140個，協同主營業務項目落地超過10個，其中包括北京大興國際機場綜合服務樓級別的多個標志性建築。

地產開發方面，華潤置地進一步強化多元化的資源獲取能力，年內新獲取項目69個，重點聚焦粵港澳、長三角、京津冀、成渝經濟圈四大區域以及九大國家中心城市等一二線城市。公司總土地儲備面積6809萬平方米，權益土地儲備面積4801萬平方米，土地儲備布局與結構優質。

城市更新作為「十四五」規劃重點方向，正迎來高速發展紅利期。華潤置地加碼城市更新，主導多個大灣區城市更新項目，涉及舊工業區、城中村、舊住宅區、大片區統籌等多種改造類型，承擔實施主體、前期服務商、城市更新項目顧問等多種角色。

此外，華潤置地還是國內TOD領域最強的領軍企業，截至目前已在31個地鐵城市落地76個TOD綜合體，覆蓋地鐵路線90餘條，建築規模超過3500萬平方米，涉及地鐵里程近3000公里。有分析認為，作為各大城市的商業價值匯聚交通樞紐，華潤置地無疑能長期從中國經濟發展中收獲豐厚紅利。（經濟參考報）